종합부동산세의 기본 과세 체계

종합부동산세의 기본 과세 체계

종합부동산세란 종전 재산세와 종합토지세를 통합하여 1차로 시군구에서 낮은 세율로 재산세를 과세하고 2차로 국가에서 전국의 소유 부동산을 과세유형별, 납세의무자별로 합산하여 일정 기준금액 초과분에 대하여 부과하는 세금이다. 

과세 대상

종합부동산세 과세대상은 ① 주택에 대한 종부세 ② 종합합산토지에 대한 종부세 ③ 별도합산토지에 대한 종부세로 구분되며, 이 때 종합합산토지와 별도합산토지의 구분은 재산세 부과 시의 토지분류기준과 동일하므로 재산세 고지서상 과세대상 토지의 유형을 확인할 필요가 있다. 

납세의무자

종합부동산세는 인별 과세로 세대 간 합산되지 아니하며, 납세의무자는 과세대상 부동산별로 구분된다. 

① 주택 : 과세기준일인 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합한 금액이 6억 원(1세대 1주택자 9억 원)을 초과하는 자

② 종합합산토지 : 과세기준일인 6월 1일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 종합합산과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 5억 원을 초과하는 자 

③ 별도합산토지 : 과세기준일인 6월 1일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 별도합산과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 80억 원을 초과하는 자

  

과세표준 

종합부동산세 과세표준은 과세대상 부동산별로 구분된다. 

① 주택 과세표준 = [인별 공시가격 합산액 - 6억 원(1세대 1주택은 9억 원)] x 80%(공정시장가액비율)

② 종합합산토지 과세표준 = [인별 공시가격 합산액 - 5억 원] x 80%(공정시장가액비율)

③ 별도합산토지 과세표준 = [인별 공시가격 합산액 - 80억 원] x 80%(공정시장가액비율)

과세표준 산정 시 합산배제 

다음에 해당하는 주택 및 토지는 합산의 대상이 되는 주택 및 토지의 범위에 해당하지 않으므로 유의할 필요가 있다. 

① 합산배제 주택 

   ⓐ 임대주택

   납세자는 과세기준일인 6월 1일 현재 지방자치단체의 주택임대 사업자등록 및 세무서의 사업자등록을 완료하여야 하며 실제 주택을       임대하거나 소유하고 있어야 한다. 

1) 임대기간 5년 이상 합산배제 요건을 적용받는 민간임대주택(건설임대주택·매입임대주택)의 경우에는 2018년 3월 31일까지 사업자 및 임대주택 등

   록을 하는 주택으로 한정한다. 

2) 2005년 1월 5일 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우 

3) 전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡) 이하

   ⓑ 사원용 주택

   임대주택 외에도 다음에 해당하는 주택은 합산배제 되는 주택에 해당한다. 

② 과세특례 주택신축용 토지

주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 과세표준 합산대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 않는다. 

③ 종부세 합산배제의 신청

합산배제 부동산을 보유하고 있는 납세자는 9월 16일 부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 합산배제 부동산 현황을 신고함에 유의할 필요가 있으며, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 그 신고를 생략할 수 있다. 

과세특례신고 

개별 향교 또는 개별 종교단체(이하 개별단체) 가 소유한 주택 또는 토지 중 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 개별단체가 속하는 향교재단 또는 종교단체 등(이하 향교재단 등)의 명의로 등기한 주택 또는 토지가 있는 경우, 향교재단 등이 아닌 대상주택 또는 대상토지를 실제 소유한 개별단체를 납세의무자로 보아 개별단체 종부세를 신고할 수 있다. 

이 경우 대상주택 또는 대상토지는 종합부동산세의 과세에 한하여 개별단체의 소유로 보는 것이며, 개별단체가 과세특례 신고하는 경우 향교재단 등은 대상주택 또는 대상토지를 소유하지 아니한 것으로 종부세를 신고하여야 하며, 추가로 대상주택 또는 대상토지의 사실상 소요자가 개별단체임을 입증할 수 있는 서류를 해당연도의 9월 16일 부터 9월 30일까지 납세지 관할 세무서장에게 각각 제출하여야 한다. 

세율 및 세액 

종합부동산세 과세대상별 세율 및 부담세액은 다음과 같이 계산된다. 

① 주택

종부세 부담세액 = (주택분 과세표준 x 세율) - 법정공제세액 

세율

법정공제세액 

-재산세 공제 : 지방세법에 따라 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액의 합계액 중 주택분 과세표준에 해당하는 재산세액을 주택분 종합부동산세액에서 공제

-1세대 1주택 세액공제 : 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 거주자로서 고령 및 장기보유자의 경우에는 아래 표에 따른 세액을 공제

 

② 종합합산토지

종부세 부담세액 = (종합합산토지분 과세표준 x 세율) - 법정공제세액 

세율

법정공제세액 

재산세 공제 : 지방세법에 따라 종합합산토지분 재산세로 부과된 세액의 합계액 중 종합합산토지분 과세표준에 해당하는 재산세액을 종합합산토지분 종합부동산세액에서 공제 

③ 별도합산토지 

종부세 부담세액 = (종합합산토지분 과세표준 x 세율) - 법정공제세액 

세율

법정공제세액

재산세 공제 : 지방세법에 따라 별도합산토지분 재산세로 부과된 세액의 합계액 중 별도합산토지분 과세표준에 해당하는 재산세액을 별도합산토지분 종합부동산세액 에서 공제 

④ 세부담의 상한

각 과세대상 유형별로 종부세 납세의무자가 납부하여야 할 재산세액상당액과 종부세 상당액의 합계액이 직전년도와 비교하여 150%를 초과하는 경우 초과하는 세액은 없는 것으로 보아 종부세 부담세액을 계산한다. 

종부세 부과 · 징수 등 

종부세는 관할세무서장이 세액을 결정하여 그해 12월 1일부터 12월 15일까지 부과 · 징수하는 것이나 납세의무자가 신고 · 납부방식으로 납부하고자 하는 경우 그해 12월 1일부터 12월 15일까지 관할세무서장에게 신고 · 납부하여야 한다. 이 경우 부과·징수 결정은 없었던 것으로 본다. 납부할 세액이 5백만 원을 초과하는 경우 일정 기준에 따라 세액의 일부를 2개월 내 분납할 수 있다.